Czy warto inwestować w condohotel?

Inwestowanie w nieruchomości, zakup mieszkań na wynajem i apartamentów dla turystów to jeden z najbezpieczniejszych i najpewniejszych sposobów lokowania kapitału. Taka przynajmniej panuje powszechna opinie. O ile jednak prywatny obszar zakupu i zarabiania na nieruchomościach jest dość powszechny, o tyle condohotele nadal budzą wątpliwości. Na początek rozważania, czy warto inwestować w condohotel trzeba zdefiniować czym on jest oraz zastanowić się nad potencjałem tego typu biznesu na przestrzeni lat.

Czy warto inwestować w condohotel?

Każdy inwestor posiadający spory kapitał do ulokowania, na pewnym etapie rozważa włożenie określonej kwoty w nieruchomościach. Nie trzeba mieć jak Thomas Shelby z Peaky Blinders ponad 200 kamienic, by zarabiać na mieszkaniach, domach, apartamentach czy hotelach.  Nie trzeba być właścicielem hotelu, aby móc inwestować w pokoje. Rozwiązaniem i ciekawą opcją są tu bowiem condohotele. 

Zatem czy warto inwestować w condohotel? Condohotel jest ciekawą opcją bezpiecznej lokaty kapitału w nieruchomości. Budynki te, często zlokalizowane w popularnych miejscowościach turystycznych i dużych miastach, oferują możliwość generowania dochodów z wynajmu turystom oraz osobom w podróżach służbowych. Inwestorzy mogą liczyć na pewne zyski, przy czym operator obiektu zajmuje się utrzymaniem części wspólnych. Odciąża to właścicieli od codziennych obowiązków zarządzania. Jednakże, w porównaniu do tradycyjnych mieszkań na wynajem w większych miastach, zyski z condohoteli są bardziej sezonowe. Zależą również od jakości obsługi operatora oraz lokalizacji inwestycji.

Czym jest condohotel?

Condohotel to specyficzny rodzaj nieruchomości, który łączy cechy tradycyjnego hotelu i budynku mieszkalnego. Można je znaleźć głównie w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych, takich jak nadmorskie kurorty czy górskie ośrodki, choć spotykane są również w dużych miastach i centrach biznesowych. W condohotelu poszczególne pokoje mają status odrębności prawnej — posiadają własne księgi wieczyste, co pozwala na ich kupno, sprzedaż i wynajem na zasadach podobnych do mieszkań deweloperskich.

W condohotelu nabywca staje się właścicielem konkretnego pokoju, który może wykorzystywać zarówno do własnego wypoczynku, jak i wynajmu krótkoterminowego. Model ten pozwala właścicielom na czerpanie korzyści finansowych z wynajmu. Zwykle umowy z operatorem obiektu przewidują, że właściciel może korzystać z nieruchomości przez kilka tygodni w roku, natomiast przez resztę czasu jest ona wynajmowana gościom, generując dochód dla właściciela.

Condohotele reprezentują sektor nieruchomości premium. Inwestycje te charakteryzują się wysokim standardem wykończenia, luksusowym wyposażeniem i szeroką gamą usług hotelowych, takich jak recepcja, obsługa pokojowa, spa, restauracje czy baseny. Jest to bez wątpienia rynek premium. 

Condohotele i aparthotele o charakterze hybrydowym zyskują na popularności w większości dużych miast i kurortów wakacyjnych na całym świecie. Stanowią one dynamicznie rozwijający się typ inwestycji wielofunkcyjnej w nieruchomości. Na rozwiniętych rynkach condohotele stanowią od 10 do 20% obiektów hotelowych należących do segmentu premium, choć istnieje duże zróżnicowanie. W Bankoku stanowią tylko 4%, podczas gdy w nadmorskim Miami aż 40% nieruchomości to condohotele. 

Dlaczego condohotele są popularne?

Condohotele przyciągają inwestorów i operatorów hotelowych ze względu na korzyści, jakie oferują obu stronom. Operator hotelowy otrzymuje wykończony i wyposażony hotel w topowej lokalizacji, podczas gdy inwestor zyskuje możliwość bezpiecznego lokowania kapitału z atrakcyjną stopą zwrotu. Choć budowa luksusowego ośrodka wypoczynkowego może kosztować ponad 500 milionów dolarów, popyt na tego rodzaju nieruchomości za granicą utrzymuje się na stałym poziomie. Rynek apartamentów wakacyjnych przeżywa rozkwit, co widać na przykładzie takich projektów jak hotel Waikiki na Hawajach, gdzie wszystkie 500 apartamentów sprzedano w pierwszym dniu za łączną kwotę 700 milionów dolarów.

Luksusowe condohotele – inwestycja w prestiż

Dzięki infrastrukturze hotelowej, dopasowanym usługom oraz marce i doświadczeniu operatora condohotel to ekskluzywna inwestycja. Tego typu obiekty zapewniają płynne generowanie korzyści ekonomicznych zarówno dla zarządzającego hotelem, jak i dla właścicieli poszczególnych apartamentów.

Na świecie condohotele są popularne w luksusowych resortach i terenach turystycznych. Przykłady można znaleźć w takich miejscach jak Miami, gdzie ten typ nieruchomości pojawił się już w latach 50., a także w prestiżowych lokalizacjach w Europie, Azji i na Bliskim Wschodzie. W wielu krajach condohotele są cenione przez inwestorów za możliwość dywersyfikacji portfela i potencjalnie wyższe zyski w porównaniu do tradycyjnych inwestycji w nieruchomości.

Rynek nieruchomości 2024 – potencjał i zagrożenia

Inwestowanie w nieruchomości pozostaje atrakcyjną opcją w 2024 roku, mimo wyzwań związanych z wysokimi stopami procentowymi, inflacją i wysoką podażą mieszkań. Rynek nieruchomości oferuje różnorodne możliwości inwestycyjne, które mogą przynieść długoterminowe korzyści, zarówno w sektorze komercyjnym, jak i mieszkalnym. Condohotele, będące unikalnym połączeniem hotelu i mieszkania, również stanowią ciekawą alternatywę inwestycyjną.

Jak inwestować w nieruchomości w 2024 roku?

1. Zakup i wynajem nieruchomości:
   • Inwestowanie w nieruchomości na wynajem, zarówno komercyjne, jak i mieszkalne, może przynieść regularny dochód pasywny. Popularne opcje obejmują apartamenty, domy jednorodzinne i lokale użytkowe.
2. Fix and Flip:
   • Kupno, remont i sprzedaż nieruchomości (“fix and flip”) pozwala na szybkie zyski, pod warunkiem umiejętnego zarządzania kosztami remontu i odpowiedniego wyboru lokalizacji.
3. Condohotele:
   • Inwestowanie w luksusowe pokoje hotelowe lub apartamenty w condohotelach pozwala na korzystanie z nieruchomości osobiście, jak i generowanie dochodu z wynajmu krótkoterminowego. Model ten zmniejsza obowiązki właściciela dzięki zarządzaniu obiektem przez profesjonalnego operatora.
4. Fundusze inwestycyjne i private equity:
   • Inwestowanie poprzez fundusze specjalizujące się w nieruchomościach lub udział w private equity może być bardziej zdywersyfikowane i mniej wymagające pod względem zarządzania.

Zalety i wady inwestowania w nieruchomości w 2024 roku

Zalety:

• Potencjał wzrostu wartości: Długoterminowy wzrost wartości nieruchomości może przynieść znaczące zyski kapitałowe.
• Dochód pasywny: Wynajem nieruchomości zapewnia regularny dochód, który może być atrakcyjny zwłaszcza w czasach niskich stóp procentowych.
• Dywersyfikacja: Dodanie nieruchomości do portfela inwestycyjnego pozwala na dywersyfikację ryzyka.

Ryzyka:

• Wysokie stopy procentowe: Mogą zwiększyć koszty finansowania i obniżyć rentowność inwestycji.
• Sezonowość dochodów: Szczególnie w przypadku condohoteli, dochody mogą być sezonowe i zależne od jakości zarządzania obiektem.
• Wahania wartości nieruchomości: Ekonomiczna niestabilność i zmiany stóp procentowych mogą wpłynąć na wyceny nieruchomości.

Mimo pewnych wyzwań, nieruchomości nadal oferują solidne możliwości inwestycyjne w 2024 roku. Kluczowe jest dokładne zbadanie rynku, ocena ryzyk i dostosowanie strategii inwestycyjnej do bieżących warunków ekonomicznych.

Condohotele – nieruchomość na specjalnych zasadach

Condohotele to interesująca forma inwestycji, łącząca elementy hotelu i mieszkania. Chociaż pierwszy taki obiekt powstał w latach 50. w Miami, to w Europie condohotele zaczęły pojawiać się dopiero w latach 90. Czy warto inwestować w condohotel, czy może lepiej przyjrzeć się innym rynkom nieruchomości.

Zasady inwestowania w condohotel

Podstawową różnicą między inwestycją w condohotel a zakupem tradycyjnego mieszkania jest rodzaj umowy. W przypadku condohoteli jest to zwykle umowa przedwstępna, a nie umowa deweloperska. Ta różnica ma istotne znaczenie, ponieważ umowa przedwstępna mniej zabezpiecza interesy nabywcy, często brakuje w niej zobowiązań dewelopera do przeprowadzenia audytu technicznego i naprawy usterek przed finalizacją transakcji.

Zarządzanie obiektem jest kluczowym elementem inwestycji. Operator condohotelu zajmuje się utrzymaniem części wspólnych, recepcji, reklamą obiektu i innymi obowiązkami związanymi z codziennym funkcjonowaniem hotelu. Inwestor ma ograniczony wpływ na zarządzanie, co może być zarówno zaletą, jak i wadą. Warto również zwrócić uwagę na podział zysków. Najczęściej spotykane modele to 50/50 lub 70/30 na korzyść właściciela lokalu, ale trzeba uwzględnić koszty związane z podatkami i ubezpieczeniem nieruchomości.

Zalety i wady inwestowania w condohotel

Jedną z głównych zalet inwestowania w ten typ nieruchomości jest możliwość uzyskania wysokiej stopy zwrotu, która przy dobrze przeprowadzonej inwestycji może wynosić nawet 10%. Inwestor nie musi zarządzać nieruchomością osobiście, co jest znaczną wygodą w porównaniu do tradycyjnych mieszkań na wynajem. Dodatkowo, inwestycja w nieruchomość chroni kapitał przed inflacją, a właściciel ma możliwość korzystania z lokalu w wybranych okresach.

Niestety, condohotele mają też swoje wady. Zyski są ograniczone czasem trwania umowy z operatorem, a podatek VAT na usługi hotelarskie obowiązuje w pełnej stawce. Nie można również zakupić takiej nieruchomości na kredyt hipoteczny, a cena za metr kwadratowy jest wyższa niż w stanie deweloperskim. Inwestycja jest również uzależniona od jakości obsługi operatora. Jest to więc biznes dla inwestorów posiadających odpowiednie środki finansowe i gotowych na zwrot rozłożony w czasie. Zatem czy warto inwestować w condohotel – jako jeden ze sposobów na inwestycję sprawdzi się idealnie. Jako jedyny, niekoniecznie.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie lokalu w condohotelu?

Przy zakupie lokalu w condohotelu, kluczowe jest dokładne zapoznanie się z warunkami umowy przedwstępnej i zabezpieczenie swoich interesów. Warto zwrócić uwagę na doświadczenie dewelopera i operatora obiektu oraz warunki dotyczące zarządzania. Zaliczki i zadatki mogą być wysokie, dlatego należy być przygotowanym na takie koszty. 

Czy warto inwestować w condohotel? Z pewnością jest to dobra opcja dla dywersyfikacji portfela oraz sposób na stabilny dochód. No i mamy pewne miejsce na wakacje.