REIT, czyli Real Estate Investment Trust, w Polsce. Ceny mieszkań w górę?

Czym są fundusze REIT, o których coraz częściej mówi się w Polsce? W naszym kraju inwestowanie w nieruchomości jest szalenie popularne. Dla niektórych kupno w ciągu życia kilku lub kilkunastu mieszkań na wynajem to sposób na pewną emeryturę, a dodatkowo lokatę kapitału. Nieruchomości kupują politycy, piłkarze i każdy, kto chce sobie zapewnić tzw. dochód pasywny. Za inwestycją w tego typu aktywa przemawia także stabilny – a w ostatnich latach nawet skokowy – wzrost wartości. O ile nie dojdzie do znaczącego spadku populacji, a politycy nadal będą spoglądać bardzo przychylnym okiem na wszelkie dopłaty do kredytów mieszkaniowych, ta sytuacja raczej nie ulegnie zmianie.

Nie każdy inwestor może jednak uszczknąć kawałek z tego wartego wiele miliardów złotych tortu, bo próg wejścia do grona „landlordów” jest dość wysoki. Na pierwszą kawalerkę musimy dzisiaj wydać nawet kilkaset tysięcy złotych. Stąd właśnie wzięła się potrzeba na instrumenty udziałowe, które pozwalają inwestować w nieruchomości mniejszymi kwotami, a na tę potrzebę odpowiadają REIT-y – Real Estate Investment Trusts, czyli fundusze inwestujące w nieruchomości. W Polsce nie istnieją obecnie ramy prawne, które w pełni regulowałyby istnienie takich podmiotów, a mówiąc inaczej – REIT-y do Polski jeszcze właściwie nie weszły. Coraz częściej słyszy się jednak, że lada chwila politycy poruszą tę kwestię, ale to jeszcze nic nie oznacza, bo opór społeczny przeciwko nieruchomościowym funduszom inwestycyjnym może być iście potężny. Czym są REIT-y, ile można na nich zarobić, kiedy pojawią się w Polsce i jak wpłyną na ceny nieruchomości? Więcej w artykule poniżej.

Czym są REIT-y (Real Estate Invetment Trust)?

Jak już wspomniano, pod skrótem REIT kryje się rozwinięcie Real Estate Investment Trust, co możemy przetłumaczyć wprost na język polski jako „fundusz inwestowania w nieruchomości”. REIT-y w istocie są podmiotami finansowymi, które nie inwestują w instrumenty finansowe – jak zdecydowana większość funduszy inwestycyjnych, hedgeingowych i emerytalnych – ale stricte na rynku nieruchomości. Fundusze REIT nie budują własnych domów, mieszkań i budynków komercyjnych – kupują je, a następnie organizują najem. Zyskiem funduszu są dochody z najmu oraz różnica pomiędzy ceną nabycia i wzrostu wartości aktywów. W odróżnieniu od funduszy inwestujących w instrumenty finansowe REIT-y ponoszą nie tylko nieznaczne koszty transakcyjne, ale ciąży na nich także obowiązek utrzymywania wartości nieruchomości – tj. np. remontów i utrzymywania zdatności do zamieszkania lub wykorzystania w celach komercyjnych. Stąd opłata za zarządzanie kapitałem w przypadku tych funduszy może być wyższa (procentowo nawet dwucyfrowa), niż w przypadku funduszy inwestujących np. w akcje. Z reguły jednak kraje stosują ulgi podatkowe dla funduszy REIT, jeżeli wypłacą uczestnikom funduszu dywidendę z co najmniej 90 proc. całkowitego zysku. Takie regulacje istnieją także w Polsce, jednak tylko dla małej części rynku nieruchomości, o czym później. Na świecie REIT-y inwestują nie tylko w lokale mieszkalne, ale także w nieruchomości komercyjne – biurowce, drapacze chmur, galerie handlowe, magazyny i inne.

REIT-y mogą spełniać definicję instrumentów finansowych, bo udziały w tych podmiotach – a mogą to być akcje, certyfikaty inwestycyjne i jednostki uczestnictwa, zależnie od formy prawnej – bardzo często są notowane na giełdach papierów wartościowych. W istocie jednak są to spółki skupujące nieruchomości i generujące dochód (lub stratę). REIT-y pojawiły się po raz pierwszy w Stanach Zjednoczonych w latach 60. ubiegłego stulecia. Dokładnie w 1960 roku Kongres Stanów Zjednoczonych uchwalił ustawę o REIT-ach, umożliwiając szerokiemu gronu inwestorów lokowanie kapitału na rynku nieruchomości – bez konieczności posiadania ich na własność. Pierwsze fundusze typu REIT powstały już rok później. Były to m.in. Pennsylvania REIT i Bradley Real Estate Investors. Część z nich istnieje do dzisiaj i są notowane na nowojorskiej giełdzie. Ciężko określić ich wartość, jednak „WSJ” donosiło w 2000 roku o zakupie Bradley Real Estate Investors przez Heritage Property (HREIT) za 486 mld dolarów. Obecni liderzy rynku funduszy REIT są warci o wiele więcej. Amerykańskie REIT-y odniosły sukces, który szybko stał się towarem eksportowym. Ten model funduszu zaadaptowano na przełomie lat 60. i 70. Także w Europie – m.in. w Holandii – a także w Australii. W Azji REIT-y pojawiły się dopiero w latach 2000. – w 2001 roku w Japonii, w 2002 roku w Singapurze i rok później w Hongkongu. Potem do tego grona dołączyły Niemcy Włochy i Wielka Brytania (2007). Obecnie fundusze tego typu funkcjonują w 46 krajach, a więc nie można powiedzieć, że są powszechne – choć nie wszędzie rynek nieruchomości jest tak rozwinięty, aby myśleć o nim jako o czymś więcej, niż tylko przysłowiowym „dachu nad głową”.

Przykłady Real Estate Investment Trusts

Jak już wspomniano, REIT-y inwestują w nieruchomości różnego rodzaju. Nie są to tylko lokale mieszkalne i komercyjne. Może to być także infrastruktura – np. wieże telekomunikacyjne i centra danych. Największym REIT-em pod względem kapitalizacji rynkowej w 2024 roku była firma Prologis Inc. (PLD) z siedzibą w San Francisco. Firma inwestuje w obiekty logistyczne i przemysłowe – np. hale produkcyjne i magazyny. Inna spółka – Simon Property Group Inc. (SPG) – gromadzi aktywa związane z handlem, tj. inwestuje w centra handlowe i galerie. Warty uwagi jest także REIT Crown Castle Inc. (CCI), który lokuje środki klientów w dość nietypowych nieruchomościach. Crown Castle jest właścicielem infrastruktury telekomunikacyjnej – w tym wież GSM. W ostatnim czasie fundusz inwestuje ogromne środki w rozwój infrastruktury 5G. Warto wspomnieć jeszcze o Realty Income Corp. (O) – to typowy REIT, inwestujący w nieruchomości komercyjne (m.in. biura). Firma jest nazywana „The Monthly Dividend Company”, bo regularnie – każdego miesiąca – wypłaca inwestorom dywidendę. Wszystkie spółki z wymienionych są notowane na Nowojorskiej Giełdzie Papierów Wartościowych (tickery w nawiasach).

REIT-y w Polsce. Są czy dopiero się pojawią?

Czy na polskim rynku nieruchomości działają jakieś REIT-y? I tak, i nie. W naszym kraju dotąd nie udało się wprowadzić przepisów, które regulowałyby działanie takich podmiotów. Pierwsze inicjatywy w tej kwestii pojawiły się już w 2010 roku. Sześć lat później do Sejmu wniesiono projekt ustawy o Spółkach Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN), ale przepisy weszły w życie tylko częściowo. W tym samym, 2016 roku powstały jeszcze dwa projekty – o FINN (Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości) oraz SINN (Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości). FINN zakładał stworzenie specjalnego segmentu spółek inwestujących w nieruchomości na wynajem, które byłyby objęte preferencyjnymi warunkami podatkowymi. Każda z nich byłaby notowana na GPW, czyli każdy mógłby partycypować w zyskach tych REIT-ów, nabywając ich akcje. Projekt SINN powrócił w 2018 roku, ale jego realizacji przeszkodziła pandemia.

Temat powrócił w kwietniu 2024 roku, kiedy Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło założenia nowego projektu o polskich REIT-ach. Projekt zakłada utworzenie nowego segmentu spółek akcyjnych, inwestujących w nieruchomości na wynajem. Nie byłby to biznes dla mniejszych graczy – minimalny kapitał zakładowy trustu nieruchomościowego musiałby wynosić co najmniej 100 mln złotych. Spółki mogłyby inwestować nie tylko w nieruchomości komercyjne, ale także mieszkalne. Polskie REIT-y byłyby zobligowane do wypłacania akcjonariuszom co najmniej 90 proc. zysku w formie dywidendy, co jest powszechnie praktykowane na świecie.  W Polsce dopuszczono dotąd tylko SRWN, które mogą inwestować wyłącznie w nieruchomości komercyjne. Nadal nie wiadomo, czy w Polsce pojawią się także REIT-y „mieszkaniowe”.

Mieszkanie prawem czy towarem? Jak wprowadzenie REIT-ów w Polsce wpłynęłoby na ceny mieszkań?

REIT-y mają istotną zaletę – pozwalają małym inwestorom pośrednio czerpać zyski z rynku najmu, bez konieczności posiadania nieruchomości na własność. Dywidenda z 90 proc. zysku REIT-u to dość uczciwe wynagrodzenie za inwestycję – zwłaszcza drobną – biorąc po uwagę, że akcjonariusz nie musi martwić się o utrzymanie gromadzonych przez fundusz aktywów. To jednak tylko jedna strona medalu. A druga? Wśród części Polaków panuje pogląd, że wpuszczenie REIT-ów na rynek mieszkaniowy może spowodować wzrost cen lokali mieszkalnych, a te już zaliczyły ogromny skok wartości – zwłaszcza w miastach z tzw. wielkiej piątki.

Tutaj docieramy do wad REIT-ów, które mogą wpłynąć na ogólny poziom dobrobytu w naszym kraju. Masowy skup mieszkań przez fundusze może odbierać szansę na ich zakup osobom, które chcą mieć własne „m”. Ponadto, zezwolenie funduszom na inwestowanie w mieszkania może prowadzić do oligopolizacji, a w konsekwencji wzrostu cen najmu. Z drugiej strony większa skala działalności mogłaby obniżyć koszty, jednak nie wpłynie raczej na podaż nowych mieszkań, bo REIT-y – co do zasady – nie mogą budować własnych nieruchomości.