Zielone certyfikaty w luksusowych nieruchomościach – nowy rynkowy standard

Wyobraź sobie scenę z zeszłego tygodnia w warszawskim biurowcu. Potencjalny najemca, międzynarodowa korporacja, odmawia podpisania umowy na 3 000 metrów powierzchni. Powód? Brak certyfikatu WELL Gold. “Nasze standardy ESG tego wymagają” – słyszy developer. I tak oto ekologia przestała być opcją, a stała się warunkiem wejścia do gry.

To nie jest pojedynczy przypadek. Na świecie LEED certyfikuje dziennie 2 600 000 stóp kwadratowych powierzchni. Każdego dnia. Wyobraźcie sobie skalę tej zmiany – budynki rosną z gotowymi przepustkami do świata, gdzie zielone certyfikaty decydują o wszystkim.

90% nowych biurowców klasy premium w Warszawie posiada certyfikat zrównoważonego rozwoju w 2025 roku.

Zielone certyfikaty w luksusowych nieruchomościach – ekologia bez kompromisów

Polska dogoniła trendy szybciej, niż ktokolwiek się spodziewał. Jeszcze pięć lat temu ekologiczne rozwiązania były dodatkiem, dziś są podstawą. Nie ma przypadku w tym przyspieszeniu – EU Green Deal, rosnąca presja ESG, ale też pragmatyzm inwestorów, którzy zrozumieli jedną rzecz. Certyfikowane budynki to nie fanaberia, to biznes.

fot. dreamerealestate.com

Widzę to na własne oczy, przechodząc przez centrum stolicy. Każda fasada nosi dziś jakiś logotyp – LEED, BREEAM, WELL. Te małe tabliczki stały się przepustkami do klubu ekskluzywnych nieruchomości. Ale co one tak naprawdę znaczą?

Rewolucja rozpoczęła się cicho, w działach facility management i biurach zrównoważonego rozwoju. Nagle okazało się, że najemcy płacą więcej za lepsze powietrze, mniejsze rachunki i prestiż zielonej siedziby. Deweloperzy, początkowo sceptyczni, dziś walczą o najwyższe oceny jak o Michelin dla restauracji.

Rzecz w tym, że za każdym certyfikatem kryje się system punktowy, surowe kryteria techniczne i całkiem twarde liczby korzyści. Siły rynkowe, które napędzają tę zmianę, działają według jasnych reguł – choć nie wszystkie są oczywiste na pierwszy rzut oka.

Zanim przyjrzymy się liczbom, zobaczmy, co w praktyce oznaczają poszczególne logotypy na fasadach budynków…

Co kryje się za znaczkami LEED, BREEAM i WELL – kluczowe kryteria i poziomy

Kiedy patrzymy na współczesne budynki z certyfikatami, widzimy różne oznaczenia – ale co one właściwie znaczą? Każdy system ma swoje progi i punkty, które warto znać.

fot. dreamerealestate.com

LEED v5 – amerykańska skala do 110 punktów

LEED działa na prostej zasadzie punktowej. Zbierasz punkty za różne działania, a potem patrzysz, w którą kategorię wpadasz. Certified to 40-49 punktów, Silver 50-59, Gold 60-79, a Platinum już od 80 punktów wzwyż.

Co mnie zawsze zastanawiało – dlaczego akurat 110 jako maksimum? Okazuje się, że to przez dodatkowe punkty za innowacje i priorytet regionalny. Podstawowych kategorii jest siedem: lokalizacja i transport, zrównoważone działki, efektywność wodna, energia i atmosfera, materiały i zasoby, jakość środowiska wewnętrznego oraz innowacje.

BREEAM v7 – europejskie podejście z wagami

Tutaj sprawa się komplikuje, bo każda kategoria ma inną wagę. Energia to aż 19% całości – logiczne, skoro to największy koszt eksploatacji. Zdrowie i wellbeing dostaje 15%, zarządzanie 12%, transport 8%.

System ocenia od Pass (30% punktów) przez Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) aż do Outstanding (85%). Te progi są dość surowe – żeby dostać najwyższy poziom, trzeba naprawdę się postarać.

WELL v2 – koncentracja na ludziach

WELL to zupełnie inna historia. Zamiast patrzeć głównie na budynek, skupia się na tym, jak wpływa on na nas. Dziesięć konceptów: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver wymaga spełnienia wszystkich podstawowych wymagań plus 20 punktów z opcjonalnych. Gold to 40 punktów, Platinum 80. Brzmi prosto, ale diabeł tkwi w szczegółach – niektóre wymagania są naprawdę skomplikowane w realizacji.

Coraz więcej inwestorów idzie w kierunku podwójnych lub potrójnych certyfikacji. LEED plus WELL staje się popularne – jeden patrzy na budynek, drugi na ludzi w nim. BREEAM plus WELL też się zdarza, szczególnie w Europie.

Zauważyłem, że deweloperzy często nie rozumieją różnic między systemami. Myślą “certyfikat to certyfikat”, a to nieprawda. Każdy mierzy co innego i ma inne priorytety.

Mając jasność, co mierzą poszczególne systemy, zobaczmy, dlaczego rynek wymaga ich praktycznie z automatu.

fot. rcm-international.com

Od mody do konieczności – siły rynkowe i regulacje napędzające standard

Pamiętam jeszcze, jak kilka lat temu certyfikaty zielone były czymś w rodzaju gadżetu dla najbogatszych deweloperów. Takie miłe dodatki, którymi można się było pochwalić na targach. Teraz? To podstawa w segmencie premium.

Co się właściwie stało? Przede wszystkim regulacje zaczęły napierać z każdej strony.

Timeline regulacyjny wyglądał mniej więcej tak:

19.12.2019 – ogłoszenie “European Green Deal”
14.07.2021 – pakiet “Fit for 55” z konkretami
01.01.2023 – obowiązkowe progi dla dużych aktywów w UE
2025 – planowane wejście LEED v5 z naciskiem na dekarbonizację

Ale regulacje to tylko jeden element układanki. Prawdziwy game-changer przyszedł ze strony kapitału. Globalne fundy inwestycyjne zaczęły wpisywać klauzule certyfikacyjne wprost do term sheets. Nie ma BREEAM-a lub LEED-a? Nie ma finansowania. Proste jak budowa cepa.

ESG to już nie jest buzzword, tylko twardy wymóg biznesowy. Fundusze mają swoje własne zobowiązania wobec inwestorów końcowych, więc przekładają presję dalej.

Z drugiej strony najemcy też się zmienili. Korporacje międzynarodowe wprowadziły polityki zakupowe, które wymagają minimum LEED Gold albo BREEAM Excellent. Ich działały sustainability po prostu nie podpiszą umowy najmu w budynku bez certyfikatu.

Ciekawy przykład to Warsaw Spire – praktycznie 100% powierzchni wynajęte firmom, które miały w swoich procurement policies wymogi certyfikacyjne. Przypadek? Nie sądzę.

W Polsce pierwsza certyfikacja BREEAM pojawiła się w 2010 roku. Długo wyglądało to na eksperymenty dla nielicznych. Ale kiedy przyszły europejskie regulacje i globalni najemcy zaczęli stawiać twarde wymagania, rynek się przekręcił. Z dnia na dzień z “nice to have” stało się “must have”.

Właściwie to była naturalna ewolucja. Jak wszystkie standardy – najpierw adoptują pionierzy, potem early majority, a na końcu staje się to po prostu normalką. Tylko że tym razem proces przyśpieszył przez zewnętrzną presję.

Siły te nie tylko napędzają popyt, ale również realnie wpływają na wyniki finansowe – czego dowodzą liczby, które zobaczymy za chwilę.

fot. nar.realtor

Liczby, które przekonują – finansowe, operacyjne i reputacyjne korzyści

Właśnie rozmawiałem wczoraj z zarządcą budynku na Mokotowie i powiedział mi coś, co brzmiało jak żart. “Moi najemcy płacą mi o 15% więcej, bo mam kawałek papieru na ścianie”. Ten kawałek papieru to certyfikat BREEAM.

Okazuje się, że wcale nie żartował.

Te liczby pochodzą z najnowszych badań Globalworth Polska i USGBC. Nie są to prognozy ani życzeniowe myślenie. To twarde dane z rynku.

Weźmy konkretny przykład z Warszawy. Dwa identyczne biurowce na Służewcu, jeden obok drugiego. Pierwszy, bez certyfikatu, wynajmuje powierzchnie za 89 PLN za metr. Drugi, z certyfikatem LEED Gold, pobiera 106 PLN. Różnica? 2 300 PLN miesięcznie na każde 100 metrów. W skali roku to prawie 28 000 PLN dodatkowego przychodu z każdego najemcy.

Właściciel certyfikowanego budynku płaci też mniej za prąd. O ile mniej? Badania USGBC pokazują redukcję o 25% w porównaniu do budynków konwencjonalnych. Na 10 000 metrów powierzchni to oszczędność rzędu 180 000 PLN rocznie przy obecnych cenach energii.

Ale prawdziwy game-changer tkwi w produktywności. Certyfikat WELL, który skupia się na komforcie użytkowników, zwiększa wydajność pracowników o 10-15%. Brzmi abstrakcyjnie? Wcale nie. To znaczy, że zespół 50 osób pracuje jak 56. W praktyce oznacza to mniej absencji, szybsze realizowanie projektów, lepsze wyniki finansowe firm najemców.

Jeden z moich znajomych zarządza zespołem w budynku z certyfikatem WELL na Woli. Mówi, że ludzie rzadziej chorują, mniej narzekają na zmęczenie po pracy. Może to przypadek, ale liczby tego nie sugerują – badania IWBI potwierdzają ten trend w setkach obiektów na całym świecie.

A co z reputacją? Boston’s carbon-neutral tower z certyfikatem LEED Platinum został sprzedany w 2025 roku o 18% drożej niż podobne obiekty w okolicy. Kupujący dosłownie dopłacili za zielony wizerunek. W Polsce też widzimy podobne tendencje – firmy technologiczne, kancelarie prawne, międzynarodowe korporacje wybierają certyfikowane przestrzenie, bo to część ich strategii ESG.

Znam developera, który początkowo myślał, że certyfikacja to zbędny koszt. Dziś wszystkie jego nowe projekty mają przynajmniej BREEAM Very Good. Dlaczego? Bo inwestorzy płacą więcej, najemcy zostają dłużej, a koszty operacyjne są niższe.

Czasami zastanawiam się, czy te wszystkie certyfikaty to nie jest po prostu moda. Ale gdy patrzę na rachunki za energię, stawki czynszów i współczynniki rotacji najemców, wątpliwości znikają. Liczby nie kłamią.

Skoro liczby są tak jednoznaczne, pozostaje pytanie, jak wykorzystać trend, by wyprzedzić konkurencję…

fot. inogenalliance.com

Kurs na zieloną przyszłość – strategiczne kroki dla liderów rynku

Kiedy patrzę na to, co dzieje się na rynku nieruchomości premium, mam wrażenie że jesteśmy w punkcie zwrotnym. Albo nadskakujemy teraz, albo zostajemy w tyle na lata. To nie jest już kwestia “czy”, tylko “kiedy” i “jak szybko”.

Do 2030 roku 100% budynków premium w Unii Europejskiej ma być certyfikowanych – brzmi jak science fiction, ale właśnie w tym kierunku zmierzamy. Regulacje unijne nie żartują, a inwestorzy już teraz patrzą tylko na obiekty z odpowiednimi certyfikatami.

Mamy konkretny plan działania, który sprawdził się już w kilku projektach:

1. Audyt portfela – sprawdzenie stanu obecnego każdego budynku
2. Wybór odpowiednich certyfikacji (BREEAM, LEED, może WELL)
3. Integracja systemów BIM z technologiami IoT
4. Planowanie wielokrotnej recertyfikacji co 3-5 lat

Nie oszukujmy się – to kosztuje. Ale alternatywa jest gorsza.

Widzę ciekawe trendy na horyzoncie. Sztuczna inteligencja w optymalizacji energii to już nie futurologia, tylko rzeczywistość. Materiały z gospodarki cyrkularnej przestają być niszą. Multi-certyfikacja staje się standardem, nie wyjątkiem.

Czasami myślę czy nie przesadzamy z tym całym “zielonym szaleństwem”. Potem patrzę na rachunki za energię i na przepisy które wchodzą, i wiem że nie ma odwrotu. Deweloperzy którzy tego nie załapią, będą mieć problem ze sprzedażą już za 2-3 lata.

Właściwie można zacząć małymi krokami. Pilotażowy audyt jednego budynku, sprawdzenie gdzie stoimy. 90 dni wystarczy żeby mieć jasny obraz sytuacji i plan działania.

fot. spacewell.com

Rynek premium nie będzie czekał na spóźnialskich. Klienci już dziś pytają o certyfikaty, o zużycie energii, o wpływ na środowisko. Za chwilę to będzie decydować o tym, czy w ogóle ktoś się zainteresuje naszą ofertą.

Sprawdź, jak Twój budynek wypada w zielonym teście.

Mark 90

redakcja lifestyle & nieruchomości

Luxury Blog