Kupić tanio, wyremontować, sprzedać drożej. Flipping międzynarodowy nieruchomości brzmi prosto, ale za granicą szybko staje się bardziej złożoną układanką. Cena zakupu to dopiero początek – trzeba uwzględnić podatki, notariusza, prawnika, projektanta, remont, finansowanie, utrzymanie, marketing i sprzedaż. Następnie rozliczyć podatek od dochodu.

Włochy i Portugalia są ciekawymi rynkami dla inwestorów. Oba kraje mają dużo starszych nieruchomości, atrakcyjne regiony turystyczne i popyt ze strony zagranicznych kupujących. We Włoszech łatwiej znaleźć bardzo tanie nieruchomości, Portugalia oferuje natomiast bardziej płynny rynek, ale wyższe ceny wejścia.

Flipping międzynarodowy. Najpierw ARV, potem zakup

Klasyczny flip obejmuje zakup, remont i sprzedaż. Kluczowe jest określenie ARV – After Repair Value, czyli realnej wartości nieruchomości po remoncie. ARV nie powinno opierać się wyłącznie na cenach ofertowych. Ważniejsze są rzeczywiście sprzedane, porównywalne nieruchomości i lokalny popyt.

Jeżeli dom kosztuje 80 tys. euro, a po remoncie można go sprzedać za 150 tys., różnica 70 tys. euro nie jest jeszcze zyskiem. Trzeba odjąć podatki, koszty zakupu, notariusza, prawnika, projektanta, remont, wyposażenie, finansowanie, utrzymanie, marketing i sprzedaż.

Dlatego projekt należy liczyć konserwatywnie: przyjąć realistyczną cenę sprzedaży i zostawić rezerwę na nieprzewidziane koszty. Największym błędem jest zakładanie maksymalnej ceny sprzedaży i idealnego przebiegu remontu.

Dlatego flipping międzynarodowy wymaga due diligence przed zakupem. Ten proces jest jednym z najważniejszych etapów całej inwestycji.

Włochy to tanie domy.

Włochy mają ogromny zasób starych nieruchomości – od domów w małych miejscowościach i na terenach wiejskich po budynki w historycznych centrach. Część od lat stoi pusta i wymaga kompleksowej modernizacji.

To potencjalna okazja dla flippera: kupić poniżej wartości, stworzyć nowoczesny produkt i sprzedać go drożej. Przykładem są programy „Case a 1 euro”, czyli sprzedaż wybranych opuszczonych nieruchomości za symboliczną kwotę.

I dużo niewiadomych

Ich celem nie jest rozdawanie domów, lecz rewitalizacja miejscowości. Przykładem jest program gminy Cantiano w regionie Marche. Nabywca musi spełnić warunki dotyczące remontu, przygotować projekt i dotrzymać terminów wyznaczonych przez gminę. Program przewiduje również gwarancję w wysokości 4 tys. euro.

Cena 1 euro to więc dopiero początek. Stary budynek może wymagać nowego dachu, wzmocnienia konstrukcji, wymiany instalacji, izolacji, stolarki i kompletnego wykończenia. Dochodzą projekt, dokumentacja, podatki, notariusz, koszty administracyjne czy konserwator zabytków. W efekcie inwestycja może wynieść kilkadziesiąt tysięcy euro, a przy bardzo złym stanie technicznym nawet ponad 100 tys. euro.

Włoskie prawo budowlane

We Włoszech szczególnie ważne jest sprawdzenie, czy stan faktyczny nieruchomości odpowiada dokumentacji. W 2024 r. wprowadzono przepisy określane jako „Salva Casa” – Decreto-Legge nr 69/2024, przekształcony w ustawę nr 105/2024. Regulacja wprowadziła rozwiązania dotyczące określonych niezgodności budowlanych i procedur związanych z legalnym statusem nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że każdą samowolę można łatwo zalegalizować. Wszystko zależy od rodzaju niezgodności i konkretnego przypadku. Przed zakupem warto więc zlecić lokalnemu specjaliście sprawdzenie dokumentacji i możliwości wykonania planowanego remontu.

Podatki we Włoszech

Przy zakupie od osoby prywatnej lub przedsiębiorcy w transakcji zwolnionej z VAT, bez preferencji „prima casa”, zasadnicza stawka podatku od rejestracji wynosi 9%, a podatki hipoteczny i katastralny są co do zasady pobierane po 50 euro. W innych rodzajach transakcji mogą obowiązywać inne zasady, w tym VAT.

Przy sprzedaży włoskie przepisy przewidują opodatkowanie określonych zysków, szczególnie w przypadku nieruchomości nabytych lub wybudowanych nie więcej niż pięć lat wcześniej. Szczegóły zależą od historii nieruchomości i sytuacji podatnika.

Przy regularnym kupowaniu, remontowaniu i odsprzedawaniu nieruchomości trzeba dodatkowo przeanalizować charakter działalności. Jednorazowa sprzedaż prywatnej nieruchomości i seryjny flipping nie muszą być traktowane podatkowo tak samo.

Flipping międzynarodowy: Portugalia. Mocny popyt, trudniej o okazję

Portugalia jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych europejskich rynków nieruchomości. Lizbona, Porto, Algarve i inne atrakcyjne regiony przyciągają mieszkańców oraz zagranicznych nabywców.

Według portugalskiego urzędu statystycznego w 2025 r. ceny nieruchomości mieszkaniowych wzrosły o 17,6%, liczba transakcji zwiększyła się o 8,6%, a mediana ceny transakcyjnej w IV kwartale wynosiła 2 198 euro za m².

Dynamiczny rynek oznacza potencjalnie wyższą wartość wyremontowanych nieruchomości, ale również wyższe ceny zakupu i większą konkurencję. Sam wzrost rynku nie uratuje więc źle kupionego domu.

Koszt zakupu w Portugalii

Przy zakupie trzeba uwzględnić przede wszystkim IMT – podatek od odpłatnego nabycia nieruchomości oraz Imposto do Selo, czyli podatek stemplowy.

Wysokość IMT zależy m.in. od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia. Podstawą opodatkowania jest co do zasady wyższa z wartości: ceny transakcyjnej lub wartości podatkowej nieruchomości.

Podatek stemplowy przy nabyciu domu wynosi zasadniczo 0,8% podstawy opodatkowania. Do tego dochodzą koszty prawne, dokumentacja, finansowanie i remont.

Flipping i podatek w Portugalii

Przy sprzedaży nieruchomości może powstać mais-valia, czyli zysk podlegający odpowiednim zasadom podatkowym. Portugalskie przepisy rozróżniają sprzedaż majątku prywatnego od dochodów wynikających z działalności gospodarczej.

Jednorazowa sprzedaż własnej nieruchomości i regularne kupowanie domów w celu ich remontowania i odsprzedaży nie muszą być więc rozliczane w taki sam sposób.

Portugalska klasyfikacja działalności gospodarczej obejmuje CAE 68100 – kupno i sprzedaż nieruchomości. Nie oznacza to automatycznie konieczności zakładania spółki. Przy seryjnym flippingu warto jednak przed pierwszą transakcją ustalić z lokalnym doradcą podatkowym właściwy sposób prowadzenia i rozliczania działalności.

Skuteczny flipping! Gdzie najlepiej zarobić i jakie jest ryzyko?

Flipping międzynarodowy to nie polowanie na najtańsze adresy. Największy potencjał niekoniecznie znajduje się tam, gdzie nieruchomości są tanie. Tani dom w miejscowości bez popytu może być gorszą inwestycją niż droższy obiekt w lokalizacji, w której po remoncie można szybko znaleźć kupca.

Dobry projekt powinien mieć konkretną przewagę: zakup poniżej wartości rynkowej, możliwość korzystnej przebudowy, wyjątkową lokalizację, niewykorzystaną powierzchnię, niski standard przy dobrym otoczeniu albo jasno określoną grupę docelowych nabywców.

Przykład: dom za 90 tys. euro, remont za 40 tys. euro i 15 tys. euro pozostałych kosztów. Przy sprzedaży za 180 tys. euro daje to 35 tys. euro nadwyżki przed ostatecznym rozliczeniem podatkowym. Jeśli jednak sprzedaż wyniesie 160 tys. euro, wynik spada do 15 tys. euro.

To właśnie dlatego w flippingu najważniejsze są nie efektowne wizualizacje, ale dobra cena zakupu, kontrola kosztów i realistyczna wycena końcowa.

Flipping międzynarodowy: największe zagrożenia

• Błędna wycena ARV – nieruchomość może nie osiągnąć zakładanej ceny.
• Wzrost kosztów remontu – wilgoć, konstrukcja, dach, instalacje czy problemy z dokumentacją mogą mocno zwiększyć budżet.
• Opóźnienia – dłuższy remont oznacza kolejne koszty finansowania, podatków, mediów i utrzymania.
• Niska płynność – w małej miejscowości sprzedaż domu lub kamienicy może trwać miesiącami.
• Zmiany przepisów i kosztów finansowania – mogą obniżyć rentowność projektu.
• Problemy z wykonawcami i dokumentacją – za granicą dochodzą bariery językowe i trudniejsza kontrola prac.

Warto też sprawdzić lokalne regulacje dotyczące wykorzystania nieruchomości, szczególnie jeśli po remoncie planowany jest najem krótkoterminowy. Flipping może poprawiać stan pustych budynków i wspierać lokalnych wykonawców, ale w popularnych miejscowościach może również zwiększać ceny i ograniczać dostępność mieszkań dla mieszkańców.

Włochy lub Portugalia?

Włochy – taniej, ale bardziej wymagająco

Plusy: duży wybór starych nieruchomości, relatywnie niskie ceny poza najpopularniejszymi regionami, programy „domów za 1 euro”, duży potencjał remontowy i turystyczny oraz możliwość znalezienia niszowych lokalizacji.

Minusy: słabszy popyt w części miejscowości, ryzyko drogich remontów, problemy prawne i administracyjne, potencjalnie długi czas sprzedaży oraz duże różnice między regionami.

Portugalia – mocny rynek z droższym wejściem

Plusy: silny popyt, zainteresowanie zagranicznych nabywców, potencjalnie łatwiejsza sprzedaż gotowej nieruchomości, duży potencjał modernizacji i większa płynność w popularnych lokalizacjach.

Minusy: wysokie ceny zakupu, duża konkurencja inwestorów, trudniej znaleźć duże dyskonto, wysokie koszty remontów oraz ryzyko spadku marży przy przekroczeniu budżetu.