Ceny nieruchomości w Dubaju, sprawdź ile kosztują

W 2025 roku rynek nieruchomości w Dubaju osiągnął wartość około 917 miliardów dirhamów, przy czym aż 87% transakcji to zakupy gotówkowe. Liczby robią wrażenie, prawda? Dla kupującego kluczowe jest zrozumienie, że 1 AED to mniej więcej 0,25 EUR, czyli w drugą stronę – 1 EUR to około 4 AED. Ten stosunkowo stabilny przelicznik sprawia, że planowanie budżetu jest dość przewidywalne. Dzisiaj postaram się opisać, jak przedstawiają się ceny nieruchomości w Dubaju.

Od 2002 roku cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na własność w wyznaczonych strefach freehold. To otworzyło rynek dla inwestorów z całego świata, w tym z Europy. A dzisiaj można zauważyć duży wzrost zainteresowania taką formą lokaty kapitału. Więc tym bardziej postanowiłem zbadać dla Was rynek!

fot. famproperties.com

Ceny nieruchomości w Dubaju – moja analiza

Dubaj to dzisiaj miasto z populacją ponad 3,8 miliona mieszkańców i rekordy turystyczne w 2025 roku. Popyt napędzany jest głównie przez młodą demografię i nastawienie na rozwój. I ewidentnie od wielu lat, widać tutaj duże środki wpompowane, w to aby te miasto było ikoną turystyczną.

Co ważne, po szaleńczym boomie z lat 2021-2025 rynek przechodzi w fazę umiarkowania. Rosnąca podaż mieszkań zaczyna stabilizować ceny, więc nie mówimy już o lawinowych wzrostach. To dobra wiadomość dla kupujących, którzy szukają rozsądnej wyceny, nie spekulacyjnej gorączki.

fot. economymiddleeast.com

Widełki cen, typy i standard

Zacznijmy od podstaw: 1 AED to w przybliżeniu 0,25 EUR. Ten przelicznik się lekko waha, ale dla szybkich wyliczeń sprawdza się świetnie. I teraz konkretne liczby, bo to pewnie cię najbardziej interesuje.

Aktualne widełki cen w euro

Studia zazwyczaj kosztują między €105 000 a €198 000 (odpowiednik AED 450-850 tys.), choć standardowe modele zamykają się raczej w dolnym przedziale. Mieszkania z jedną sypialnią to wydatek od €209 000 do €372 000 (AED 900 tys.-1,6 mln), dwupokojowe zaczynają się gdzieś od €349 000 i sięgają nawet €651 000 (AED 1,5-2,8 mln). Wille i szeregowce? Tutaj mówimy o minimum €511 000, a górna granica to spokojnie €1,86 mln i wyżej (AED 2,2-8 mln+). Luksusowe lokalizacje jak Palma Jumeirah potrafią przekroczyć €7,5 mln (AED 30 mln+), więc widełki naprawdę są szerokie.

Cena za metr kwadratowy mieszkań waha się od ~€2 100 do €7 800, przy czym mediana to około €4 900 (mniej więcej AED 19 000). Średnia wartość transakcji przekracza ~AED 2,6 mln, czyli jakieś €650 000.

fot. dxbinteract.com

Co wpływa na cenę?

Nieruchomości off-plan (w budowie) często wymagają wpłaty 20-60% wartości według harmonogramu, co daje elastyczność. Gotowe mieszkania są zazwyczaj droższe za m², ale natychmiast możesz je wynajmować lub zamieszkać. Widok na morze albo Burj Khalifa? Dolicza spokojnie kilkanaście procent. Piętro też ma znaczenie, wyżej oznacza drożej.

Przykład: za €300 000 kupisz przyzwoite 1 syp. (około 55-70 m²) w dobrym standardzie, podczas gdy za €150 000 dostaniesz studio (może 35-45 m²) w poprawnej lokalizacji. Metraż i wykończenie robią różnicę.

fot. uniqueproperties.ae

Porównanie €/m² w kluczowych dzielnicach

Lokalizacja w Dubaju to podstawa. Różnice w cenach między dzielnicami są ogromne i bezpośrednio wpływają na to, ile rzeczywiście zapłacisz oraz jaki zwrot z najmu możesz oczekiwać.

Oto orientacyjne stawki na początek 2026 roku:

Różnice są naprawdę spore. Weźmy przykład: mieszkanie 60 m² w JVC to koszt około €135 000 (przy €2 250/m²). To samo 60 m² w Downtown? Już €480 000 (przy średniej €8 000/m²). Różnica ponad trzykrotna, a ROI w JVC dwukrotnie wyższe.

fot. wurarealestate.com

Strefy freehold i charakter lokalizacji

Wszystkie wymienione dzielnice to strefy freehold, czyli cudzoziemcy mogą kupować bez ograniczeń. Dubai Marina to taki hub dla expatów, czyli mariny, restauracje, klimat wielkomiejski. Downtown oferuje widoki i prestiż, ale za to płacisz premium. JVC (Jumeirah Village Circle) to spokojniejsza, rodzinna okolica, stąd niższe ceny i lepszy ROI. Palm Jumeirah to już całkiem inna liga, głównie wille i apartamenty ultra-lux.

Pamiętaj, że to stawki orientacyjne. Konkretne ceny zależą od widoku, piętra, developera i standardu wykończenia. Natomiast, oferta jest tak wielka, że każdy znajdzie coś dla siebie!

Opłaty, utrzymanie i wiza

Cena mieszkania czy willi to tylko część historii. Faktycznie zapłacisz więcej, a różnica potrafi zaskoczyć.

fot. kaizenams.com

Opłaty przy zakupie krok po kroku

Największa pozycja to DLD (Dubai Land Department fee), czyli 4% od ceny nieruchomości. Przy zakupie za €300 000 daje to €12 000. Do tego prowizja agenta, zwykle około 2% plus VAT, więc w tym samym przykładzie kolejne €6 000-€6 300. Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, dochodzi rejestracja hipoteki (od 0,25% do 0,5% wartości kredytu) i parę mniejszych opłat administracyjnych. Łącznie? Około 6-7% ceny zakupu trafia na koszty transakcyjne.

No i właśnie tutaj tkwi różnica względem wielu rynków europejskich. W Dubaju nie ma podatku od nieruchomości ani podatku od dochodów z najmu. Raz płacisz przy zakupie i później tylko utrzymanie.

fot. liminastudios.com

Wiza

Koszty roczne to zazwyczaj €2 000-€5 000, zależnie od standardu budynku i dostępnych amenities (basen, siłownia, ochrona). Im wyższy standard, tym wyższy service charge.

Jeśli myślisz o wizie rezydencyjnej, progi są konkretne. Nieruchomość za minimum 750 000 AED (około €190 000) daje krótsze pozwolenie, natomiast próg 2 000 000 AED (mniej więcej €515 000) otwiera drogę do Golden Visa na 10 lat. Wartość liczona jest od ceny zakupu, nie aktualnej wyceny rynkowej.

Dla inwestycji za €300 000 łączny koszt startowy (cena + opłaty) wyniesie więc około €320 000. Potem rocznie dochodzą koszty utrzymania, ale bez podatków własnościowych czy dochodowych.

Scenariusze na przyszłość

fot. cbnme.com

Żeby zrozumieć, gdzie jesteśmy teraz, warto cofnąć się do 2014 roku. Wtedy średnia cena za stopę kwadratową wynosiła około 1 003 AED. Potem przyszła korekta, w 2020 spadliśmy do mniej więcej 894 AED/sqft (efekt pandemii i wcześniejszego przesycenia). No i od tego momentu zaczęło się naprawdę dziać.

Rok 2024 zamknęliśmy w przedziale 1 524-1 597 AED/sqft, zależnie od źródła danych. Na 2025 prognozy mówią o 1 625 AED/sqft, a niektóre scenariusze widzą 2026 powyżej 1 800 AED/sqft. Brzmi jak rakieta, ale uwaga: tempo wzrostu już spada. Wchodzi się w fazę moderacji, a nie dalszej euforii.

Wolumen sprzedaży i struktura rynku

Skala? W 2025 spodziewamy się około 270 000 transakcji o łącznej wartości 917 mld AED. Sam I kwartał 2025 dał ~42 000 transakcji (ok. 114 mld AED). Co ciekawe, 60-70% to off-plan, czyli zakupy na planie, a 87% kupujących płaci gotówką. To pokazuje, jak mocno ten rynek stoi na stabilnym fundamencie, choć akurat wysoki udział off-plan oznacza też większą wrażliwość na opóźnienia w realizacji projektów.

Od strony podaży: w 2025 ma pojawić się ~48 000 nowych lokali, w 2026 aż ~72 000, z czego sam Q1 2025 dostarczył ~9 400 jednostek. Populacja Dubaju to już ponad 3,8 mln, plus turystyka (ponad 17 mln w 2024), więc popyt jest. Pytanie tylko, czy podaż nie zacznie go przeganiać.

Prognozy

Tutaj się robi ciekawie. Dla willi i segmentu premium większość analityków widzi wzrost +5-8% w 2026. Mieszkania w średnim segmencie? Fitch i inni ostrożni eksperci ostrzegają przed możliwą korektą rzędu 10-15%, głównie przez nadpodaż off-plan i rosnącą liczbę dostaw. Czynsze krótkoterminowo rosną (+6-13%), więc inwestorzy pod wynajem mają poduszkę, ale w 2026-2027 presja cenowa może zadziałać w drugą stronę.

Więc co z tego wynika? Jeśli patrzysz na luksus i wille, outlook wygląda stabilnie. Mieszkania? Trzeba uważać na timing.

Jak mądrze czytać rynek Dubaju?

fot. elysian.com

Rynek Dubaju to nie tylko twarde dane, to jeszcze kontekst, który decyduje o tym, czy dana cena to okazja czy pułapka. Jeden metr w Marina może kosztować podobnie jak w Downtown, ale potencjał wynajmu, dostępność metra i perspektywy rozwoju okolicy tworzą zupełnie inną historię inwestycyjną. Średnie ceny w euro dają punkt odniesienia, ale prawdziwa wartość kryje się w szczegółach, o których deweloperzy rzadko mówią w folderach sprzedażowych.

Dlatego kupując w Dubaju, warto patrzeć szerzej niż na same liczby na stronie oferty. Lokalizacja, dojrzałość dzielnicy, jakość dewelopera i realne koszty utrzymania często ważą więcej niż sama cena zakupu.

I właśnie ta umiejętność czytania między wierszami oddziela udaną inwestycję od rozczarowania. Ja mam już dwie nieruchomości w Dubaju i szczerze Wam polecam ten region!

Stev

miłośnik nieruchomości premium i golfa

redakcja Luxury Blog