Marq Omotesando One – rekord, który zmienia rynek Tokio

9,5 miliarda jenów za jedno mieszkanie. Brzmi jak pomyłka w artykule prasowym, ale to naprawdę się wydarzyło – i to w jednym z najbardziej eleganckich zakątków Tokio. Penthouse w kompleksie Marq Omotesando One właśnie wszedł do historii jako najdroższa transakcja mieszkaniowa, jaką kiedykolwiek odnotowano w Japonii. Nie mówimy tu o “po prostu drogim apartamencie”. To rekord absolutny, który sprawił, że Bloomberg i inne światowe media poświęciły temu wydarzeniu setki artykułów.

Omotesando to dla Tokio coś w rodzaju połączenia warszawskich Mokotowskich klimatów z paryską Champs-Élysées – tylko że elegancja tutaj jest cichsza, bardziej wyrafinowana. Tuż obok Harajuku, otoczony butikami wysokiej mody i galeriami, ten район od lat przyciąga ludzi z pieniędzmi i wyrafinowanym gustem. Sprzedaż penthouse’u w tym miejscu stała się symbolem czegoś większego – boomu na ultra-luksusowe nieruchomości w całej Azji.

fot. colliers.com

Marq Omotesando One – Azja premium

Co ciekawe, to nie jest przypadkowa wyprzedaż jednego apartamentu. Tokio od jakiegoś czasu doświadcza naprawdę mocnego wzrostu cen w segmencie premium. Można powiedzieć, że ta transakcja to… no właśnie, wisienka na torcie procesu, który trwa już kilka lat. Zagraniczne kapitały, wysoka jakość życia, stabilność – wszystko to składa się na to, że miasto przyciąga coraz więcej kupujących gotowych zapłacić niewyobrażalne sumy.

Ale co dokładnie sprawia, że ten konkretny penthouse jest wart więcej niż mała elektrownia? O tym za chwilę.

Wnętrze rekordu – jak wygląda Marq Omotesando One

Kiedy myślisz o najdroższym mieszkaniu w historii Japonii, możesz się zastanawiać – co właściwie dostaje się za te kilkadziesiąt milionów dolarów? Tutaj odpowiedź jest… konkretna. I robi wrażenie.

fot. studiopdp.com

Metraż, piętro i układ – liczby, które robią wrażenie

Penthouse w Marq Omotesando One rozpościera się na 625 metrach kwadratowych – to przestrzeń, która w Tokio po prostu nie istnieje. Cztery sypialnie, położenie na czwartym (najwyższym) piętrze niskiego, kameralnego budynku. Low-rise – to termin, który w tej dzielnicy znaczy więcej niż zwykły opis architektoniczny. Chodzi o prywatność. O to, że nie ma nad tobą dziesięciu innych mieszkań. Że nie patrzysz przez okno na ścianę wieżowca trzydzieści metrów dalej.

Budynek ma zaledwie kilka jednostek – każda praktycznie na miarę. I właśnie ta intymność sprawia, że cały kompleks przypomina bardziej prywatną rezydencję niż apartamentowiec.

fot. studiopdp.com

Minimalizm po japońsku, precyzja po skandynawsku

Design? Marq Omotesando One dostał złoto w Sky Design Awards 2023 w kategorii architektura – i szczerze, jak się popatrzy, to widać dlaczego. Połączenie japońskiego minimalizmu (inspiracje zen, czyste linie, naturalne materiały) ze skandynawską precyzją wykonania. Wszystko jest… przemyślane. Nie ma tu miejsca na przypadek.

fot. merci-magazine.com

A jeśli chodzi o wyposażenie:

• prywatny basen i spa (bo niby czemu nie)
• taras dachowy z widokiem na dzielnicę
• prywatna winda prowadząca wprost do mieszkania
• marmurowe łazienki – i to nie byle jaki marmur
• panoramiczne okna od podłogi do sufitu
• inteligentne systemy zarządzania domem

Położenie w Omotesando to dodatkowy atut – butiki, michelin’owskie restauracje, stacja Harajuku kilka minut spacerem. Styl życia, który trudno sobie wyobrazić gdzie indziej.

Rekord per tsubo – co ta transakcja mówi o rynku

Ponad 50 mln jenów za tsubo – nowa norma?

Transakcja na 9,5 miliarda jenów brzmi imponująco, ale dopiero przelicznik per tsubo pokazuje, jak bardzo ten penthouse wyróżnia się na tle całego kraju. Cena przekroczyła 50 milionów jenów za tsubo – to około 330 tysięcy dolarów za metr kwadratowy. W Japonii to rekord absolutny, który pozostawił w tyle wcześniejsze luksusowe transakcje w centrach miejskich. Dla porównania, poprzednie najdroższe mieszkania w Tokio oscylowały wokół 30-35 mln jenów za tsubo. Wzrost rzędu kilkudziesięciu procent w ramach jednej sprzedaży – i nagle wszyscy mówią o “nowej erze” premium real estate.

Co ciekawe, ta transakcja nie jest kompletnym wypadkiem przy pracy. Tokio od kilku lat przeżywa boom na luksusowe nieruchomości, napędzany kilkoma czynnikami jednocześnie:

• Inflacja budowlana – koszty materiałów i robocizny wywindowały ceny nowych projektów
• Słaby jen – sprawił, że zagraniczni inwestorzy płacą faktycznie mniej w swoich walutach
• Ograniczona podaż – centralne dzielnice typu Minato czy Shibuya praktycznie nie mają już wolnych działek
• Rosnący kapitał lokalny – zamożni Japończycy coraz chętniej lokują środki w nieruchomościach zamiast w obligacjach

fot. merci-magazine.com

Eksperci od dłuższego czasu obserwowali ten trend. Według analiz branżowych, ceny segmentu premium w Tokio wzrosły o około 20-30% od 2020 roku. To znaczący skok, zwłaszcza na rynku, który przez dekady był stabilny (żeby nie powiedzieć – nudny).

W czerwcu 2025 roku, tuż po ogłoszeniu transakcji, specjalistyczne media luksusowe zaczęły mówić o “koronie Tokio” i “benchmarku dla całej Azji”.

“Ta sprzedaż ustala nowy punkt odniesienia dla ultra-premium residential w regionie” – pisano w branżowych raportach.

Nie wszyscy jednak są zachwyceni. Na forach internetowych, w tym na Reddit, wybuchła dyskusja o przepaści cenowej. Jeden z użytkowników napisał wprost:

“50 mln za tsubo, kiedy przeciętne mieszkanie w tym samym mieście kosztuje 3-4 mln? To już absurd, nie luksus.”

Część komentatorów zwracała uwagę, że dla zwykłego mieszkańca Tokio taka transakcja to czysta abstrakcja – jak czytanie o sprzedaży prywatnej wyspy. Inni uważają, że to naturalna ewolucja rynku w globalnym finansowym centrum.

Pytanie brzmi: czy to jednorazowy wyczyn cenowy, czy faktycznie początek nowej normy dla najdroższych nieruchomości w Azji?

Tokio i Singapur na czele wyścigu ultra-luksusu

Rekord 9,5 miliarda jenów to nie tylko ciekawostka z tokijskiego rynku. To benchmarkujący moment dla całej Azji, może nawet globalnie. Deweloperzy od Singapuru po Hongkong już pewnie przeglądają swoje wyceny – jeśli ktoś zapłacił tyle w Japonii, gdzie tradycyjnie oszczędność była cnotą, co to mówi o pułapie cenowym dla ultra-luksusu w regionie?

Z prognoz, które się przewijają w raportach branżowych, wynika, że do końca 2026 roku ceny premium properties w Tokio mogą podskoczyć jeszcze o 10-15 procent. Jednocześnie coraz więcej ekspertów wskazuje, że duet Tokio-Singapur przejmuje pałeczkę od Hongkongu, który po politycznych turbulencjach stracił nieco blasku jako azjatyckie epicentrum luksusu. Tokio ma za to stabilność polityczną, niski jen (przynajmniej do niedawna) i rosnącą liczbę międzynarodowych mieszkańców szukających safe haven.

Jak inwestorzy mogą czytać rekord z Omotesando?

fot. studiopdp.com

Dla inwestorów transakcja Marq Omotesando One niesie kilka jasnych sygnałów, ale i pytania. Z jednej strony:

Szanse:

• Projekty ultra-luksusowe w Tokio zyskują prestiż – łatwiej teraz uzasadnić wycenę rzędu 300-400 tys. dolarów za metr
• Zagraniczni fundusze jak EQT pokazują, że Japonia przestaje być egzotycznym rynkiem, staje się mainstreamed dla premium capital
• Low-rise luxury (małe budynki o niewielkiej liczbie jednostek) może stać się trendem nie tylko w Tokio, ale i w Seulu czy Tajpej
• Wartość odsprzedaży ultra-units prawdopodobnie ustabilizowała się na wysokim poziomie – ktoś teraz kupujący premium ma pewniejsze perspektywy

Ryzyka:

• Przy takich cenach każda korekta makro (wzrost stóp, kryzys regionalny) może mocno uderzyć w wyceny top-tier assets
• Wąska baza nabywców – to nie jest rynek masowy, liczy się kilkudziesięciu ultra-rich, nie tysiące klientów
• Nierówności społeczne w Tokio rosną (choć Japonia wciąż ma stosunkowo płaską strukturę), co może rodzić napięcia polityczne i presję na podatki od nieruchomości

Z punktu widzenia miasta sprzedaż za niemal 70 milionów dolarów wzmacnia pozycję Tokio na globalnej mapie luksusu – ambasadorzy marki Marq to teraz nie tylko budowniczowie, ale i cała dzielnica Omotesando, która cementuje swoją reputację jako japońskie Paryżowe Pola Elizejskie. Z drugiej strony – coraz wyraźniejsza przepaść między przeciętnym mieszkańcem a tymi na samej górze może generować dyskusje o dostępie do przestrzeni publicznej i gentrifikacji.

Praktyczna rada? Obserwujcie, co zrobi EQT i jemu podobne fundusze w kolejnych projektach. Jeśli pojawią się nowe low-rise developments z podobną filozofią – znamy już wzorzec sukcesu. Marq Omotesando One właśnie go zapisał.

Steff Jeff

redakcja nieruchomości

Luxury Blog